المهندس فتح الله فوزي
أكد المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التطوير العقاري، أن المشهد العقاري الحالي يفرض على المطورين لعب أدوار متعددة تتجاوز مهامهم الأساسية، مشيراً إلى أن المطور العقاري يفترض أن يتركز دوره في إدارة المنتج العقاري وتطويره بدءاً من مرحلة الفكرة وحتى التسليم، مروراً بعمليات التصميم الهندسي والمقاولات والتسويق.
القيام بدور مؤسسات التمويل
وأضاف فتح الله، أن الظروف الاقتصادية الحالية أجبرت المطورين على القيام بدور مؤسسات التمويل عبر تقسيط الوحدات لفترات تصل إلى 10 سنوات، إلى جانب تحملهم مخاطر متزايدة جراء تقلبات السوق وارتفاع تكاليف البناء طوال تلك المدة.
توزيع تكلفة الوحدة العقارية
استعرض رئيس لجنة التطوير العقاري تفاصيل الهيكل المالي لتسعير الوحدات السكنية، والذي ينقسم إلى: فائدة التمويل (50%): تشكل النسبة الأكبر من ثمن الشقة نتيجة تقديم أنظمة سداد طويلة الأجل للعملاء، وتلجأ بعض الشركات لرفع هذه النسبة إلى 60% لتوفير السيولة اللازمة.
تكلفة الأرض (20% إلى 25%):
وأك أن أسعار الأراضي ارتفعت من 20 لـ 25% من سعر البيع باعتبارها سلعة ومصدراً رئيسياً لتمويل مشروعات التنمية والمرافق والمدن الجديدة (كالعاصمة الإدارية والعلمين الجديدة)، وليست مجرد مادة خام للتنمية العمرانية، لافتا إلى أن نسبة البيع والتسويق اليوم تصل لـ 10% تكاليف مخصصة لعمليات جذب العملاء وإتمام البيع.
إدارة المشروعات والمخاطر (15%):
وأشار إلى أن الهامش المتبقي للمطور العقاري لتغطية المصاريف الإدارية، الضرائب هو 15%، وهي نسبة لإدارة المخاطر الاقتصادية الناجمة عن تغير أسعار مواد البناء كالحديد والأسمنت.
وشدد المهندس فتح الله فوزي على أن هذا التوزيع المالي يضعف من هامش المناورة لدى المطورين ويمنعهم من خفض الأسعار، خاصة في ظل التزامهم بأسعار بيع ثابتة في العقود مقابل استمرار ارتفاع تكاليف التشغيل والمواد الخام، مؤكداً أن الاتجاه العام لأسعار العقارات سيتجه نحو الارتفاع المستمر لعدم وجود مساحة لتخفيض التكاليف.
